Apartamentele „cu bulina”, la fel de scumpe ca si cele normale

La vanzarea-cumpararea unei locuinte sau la dezbaterea unei succesiuni privind o mostenire imobiliara, taxele de timbru notariale, inclusiv onorariul notarilor, se stabilesc in baza unui ghid privind preturile orientative ale proprietatilor imobiliare. Spre exemplu, un apartament de doua camere intr-un bloc care mai are putin si se prabuseste ajunge sa fie cotat la 57.000 de euro. Probabil zona isi spune cuvantul, pentru ca vorbim despre un bloc situat langa Biserica Armeneasca. La fel, un apartament de doua camere din Ferentari ajunge sa fie mai scump decat unul de pe Bd. Bucurestii Noi.

Ghidul este intocmit de societati ale expertilor, in cazul Camerei Notarilor Publici Bucuresti, care cuprinde Capitala si alte cinci judete, fiind vorba de Societatea Generala a Expertilor Tehnici SA. Potrivit Ordonantei de Guvern nr. 12/1998, cu modificarile si completarile ulterioare, notarii publici au obligatia ca anual sa realizeze astfel de lucrari, ghidurile respective fiind baza legala prin care stabilesc taxele notariale de timbru, grosul fiind apoi varsat la stat. Pana aici, aproape nimic neobisnuit, marele inconvenient aparand insa in cazul apartamentelor din imobilele avariate de cutremurele care s-au produs in timp si care sunt trecute in clasa 1 de risc seismic, deci trebuie consolidate. Vorbim de acele blocuri care, in urma cu mai multi ani, au fost marcate cu o bulina rosie. Si cum in cazul Bucurestiului este vorba de mii de astfel de locuinte, statul nu se sfieste sa-i jupoaie serios (prin taxa de timbru) pe cei care au mostenit un asemenea apartament sau vor sa-l vanda mai ieftin (aproape imposibil sa se descotoroseasca de apartamentele din blocurile cu buline) si sa incerce sa-si ia o alta locuinta.

Starea blocului si suprafata locuintei, ignorate
Concret, chiar daca imobilul respectiv sta sa cada, in cazul in care mosteniti un apartament cu astfel de probleme (deci, nu ne referim la mostenirea matusii Tamara), daca deschideti succesiunea, notarii publici vor stabili taxele de timbru la fel ca in cazul unui apartament obisnuit. Si nu pentru ca asa li s-ar nazari lor, ci pentru ca expertii care au intocmit ghidurile cu preturile orientative ale proprietatilor imobiliare nu au luat nici o clipa in calcul astfel de cazuri. De asemenea, expertii nu fac nici o diferenta nici in privinta marimii apartamentelor. De exemplu, pentru un apartament cu 2 camere in suprafata de 45 mp si un altul, pe aceeasi strada, tot de 2 camere, dar cu o suprafata de 80 mp, sa zicem, valoarea de piata este identica. Aceeasi situatie este si in privinta apartamentelor din imobilele afectate de cutremur. Un apartament bine zguduit de seism, deci plin de crapaturi si care este un adevarat pericol public, va avea aceeasi valoare de piata cu unul care nu are nici o astfel de problema. Mai mult, daca un mostenitor va dori sa solicite notarului sa-i calculeze taxele de timbru pentru apartamentul mostenit dupa valoarea de impunere, deci cea pe baza careia plateste impozitul pe locuinta, categoric va fi refuzat. Motivul? Aceeasi Ordonanta nr. 12/ 1998. Singura sansa a bucuresteanului aflat intr-o asemenea situatie este sa solicite o evaluare imobiliara, pe care o va face pe cheltuiala sa. De altfel, statul ar trebui sa nu mai fie atat de hapsan, mai ales ca imobilele mostenite s-au facut, pana la urma, tot din banii ramasi dupa impozitare. Pentru acest an, totusi, exista o scutire a taxelor de timbru, daca se dezbate succesiunea in decurs de un an de la decesul persoanei in cauza.

Zona bate imobilul
Revenind la imobilele afectate de cutremure, care la un seism cu magnitudinea peste 7 pe scara Richter cu siguranta ca se vor face una cu pamantul, va vom oferi cateva exemple de preturi stabilite cu atata zel de expertii care au uitat ca vorbim de Romania, Bucuresti si mult zbuciumata zona Vrancea, care ne ingheata uneori sangele in vene.
Cel mai elocvent este blocul din vecinatatea Bisericii Armeneasca, zguduit si mai mult de cand in zona se incearca de mai multi ani ridicarea unui imobil pentru birouri. Daca ne uitam peste ghid, un apartament cu 2 camere, confort 1, are o valoare de 57.000 de euro, iar unul cu 3 camere ajunge la 76.000 de euro. Daca cineva cu scaun la cap poate crede ca cine mosteneste acolo un apartament poate sa-l si vanda la banii acestia, atunci sigur ca rationalul a disparut complet. Aceleasi valori sunt si pentru alte blocuri cu bulina din zona Piata Universitatii, Magheru, Calea Victoriei, deci binecunoscutele zone cu pretentii. Numai ca la imobilele cu buline dispare orice pretentie si oricare locatar din acele blocuri ar prefera un apartament sigur la periferie, doar sa nu mai stea cu spaima-n san.
Nici blocurile de pe Sos. Stefan cel Mare, de asemenea cam zguduite, nu stau mai bine. De exemplu, un apartament cu 2 camere, confort 1, comandat si in suprafata de 45 mp, care a fost construit inainte de 1977 si este in bloc cu bulina, este cotat de experti la un pret de 35.000 de euro. Acelasi apartament, insa, la Directia de Impozite si Taxe Locale a Sectorului 2 are o valoare de impunere de 42.899,62 lei noi, adica 12.257 euro, deci de aproape trei ori mai putin. Evident, nu va fi mare ingramadeala pentru nici un apartament aici, chiar daca este vorba de zona Stefan cel Mare.

Expertiza pe cont propriu
„Nici noi nu suntem incantati ca in fiecare an trebuie sa solicitam astfel de expertize, pe care le platim din banii nostri, dar asa ne cere legea. Normal ar fi ca statul, prin Ministerul de Finante sau ANAF, sa realizeze asemenea expertize si sa ni le puna la dispozitie, mai ales ca noi incasam si viram taxele de timbru catre stat, plus TVA si impozitul pe profitul nostru, deci sa ne creeze anumite facilitati. Chiar daca unele valori poate sunt usor exagerate, deci supraevaluate daca ne referim la imobilele afectate de cutremure, in proportie de 80% preturile stabilite de experti sunt corecte si inca sub valoarea de piata. In orice caz, daca partile sunt nemultumite de valorile la care stabilim taxele notariale, noi le indrumam ca pe cheltuiala lor sa aduca un raport de evaluare imobiliara intocmit de persoane sau societati autorizate, pe care il vom lua in calcul”, ne-a declarat dl Viorel Manescu, presedintele Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania.

Criterii folosite
In realizarea ghidului privind preturile orientative, care sunt folosite de notari, expertii au tinut seama doar de urmatoarele criterii: ¥ anul constructiei (inainte de 1977, intre 1977 si 1990, dupa 1990) ¥ tipul imobilului, in sensul numarului de etaje ¥ amplasarea apartamentului in imobil (la parter, la etaj intermediar sau la ultimul etaj) ¥ starea apartamentului (degradat, fara imbunatatiri, cu imbunatatiri) ¥ confort.
Cum spuneam, nu se face nici o referire la suprafata si starea imobilului, la care se adauga si ignorarea tipului utilitatilor cu care este dotat blocul (nu toate imobilele dispun de incalzire centrala, unele fiind incalzite cu sobe pe gaz, de exemplu), dar si a tipului apartamentului (decomandat sau comandat).

Inadvertente si strazi dublate
Un apartament cu 2 camere din Rahova, de pe Calea Ferentari (cotat la 32.000 de euro de experti) este mai valoros decat unul tot cu 2 camere din sectorul 1, de pe Bdul Bucurestii Noi (cotat de aceiasi experti la 30.000 de euro). Apoi, o strada (este vorba de strada Odobesti din sectorul 3) este trecuta in ghid de doua ori. Ceea ce inseamna ca un apartament cu 3 camere de pe Str. Odobesti are la Anexa 46/1 din Ghid o valoare medie de 39.000 de euro si la Anexa 48/1 este cotat la 35.000 de euro, deci o alta valoare. Alte inadvertente se refera la diferenta dintre o garsoniera, un apartament cu 2 camere si unul cu trei camere, care este de 5.000 de euro daca vorbim de cele situate pe strazile Lt. Victor Manu, Bdul Garii Obor sau Baicului din sectorul 2 si de pana la 7.000 de euro pentru cele situate pe strazile Valea Argesului, Valea Ialomitei, Valea Oltului din sectorul 6, desi primele sunt mai valoroase pe piata libera.